Répartition des charges en habitat collectif, comment ça marche ?

Vous habitez dans un immeuble avec chauffage, eau chaude, voire climatisation, centralisés ? Savez-vous comment sont réparties les charges entre les différents logements de votre immeuble ?

Rédigé par Bernard Pierré, le 7 Sep 2020, à 8 h 00 min

La facturation des consommations d’électricité, d’eau à partir des relevés d’un compteur est aujourd’hui la norme qui permet à chacun d’être facturé sur la base de ses consommations réelles. En maison individuelle, les autres énergies (gaz, fuel, bois) sont facturés au locataire. Mais qu’en est-il dans les appartements en habitat collectif, lorsque chaleur, climatisation ou eau chaude sont produits à partir d’une seule installation ? Les dépenses sont généralement facturées sous forme de charges. Mais comment sont elles réparties entre les habitants ?

Comment répartir les charges entre les habitants ?

Le comptage des fluides (eau, électricité, gaz de ville) existe depuis très longtemps. Le compteur, installé par les opérateurs des réseaux de distribution, est l’organe indispensable qui permet d’établir la facturation des abonnés sur la base des consommations réelles.

En habitat individuel, c’est l’occupant des lieux qui règle l’ensemble de ses factures d’énergie y compris celles des combustibles de chauffage ne donnant pas lieu à comptage en continu (gaz citerne ou bouteilles, fuel, bois, etc.).

Chauffage, eau chaude et climatisation en copropriété : 3 postes généralement très importants pour les copropriétaires tant au niveau financier qu’environnemental © Mikhail Gnatkovskiy

Par contre, pour tous les immeubles équipés d’une installation collective, ces factures d’énergie sont réglées aux fournisseurs par le représentant du collectif (généralement un syndic).  Les frais de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de climatisation le cas échéant, sont ensuite répercutés aux locataires ou copropriétaires sous forme de charges.

En l’absence de compteurs des fournisseurs d’énergie, il est impossible d’évaluer la consommation de chacun. Ce n’est d’ailleurs pas du gaz, du bois ou du fuel qui est distribué aux habitants mais de la chaleur, de l’eau chaude et du froid.

La méthode de répartition des charges est historiquement basée sur un calcul approximatif, très souvent en proportion des surfaces habitées, parfois corrigées des situations relatives des appartements au sein de l’immeuble (ouvertures ou surfaces de murs extérieurs, orientation nord ou sud, étage, nombre d’occupants, etc.).
À cela s’ajoutent des frais liés aux parties communes (énergie, eau, entretien, ordures ménagères, etc.)  Au final, la facture des charges est difficile à comprendre et parfois perçue comme opaque.

Si les efforts des uns et les comportements irrespectueux des autres ne sont pas pris en compte dans la répartition des charges, celle-ci sera de fait injuste. Et à l’heure où il faudrait responsabiliser les habitants et les inciter à faire des économies d’énergie, un tel mode de répartition décourage toute démarche de progrès.

L’individualisation

La solution appelée individualisation des frais consiste donc à mettre en place des systèmes de comptage ou de mesure pour évaluer au mieux les flux réels distribuées dans chaque logement :

  • La « chaleur » (typiquement distribuée sous forme d’eau chaude irriguant les radiateurs)
  • L’eau chaude
  • Le « froid »

Depuis quelques années, des dispositifs techniques devenus abordables permettent de collecter des données réelles plus fiables et de les mettre plus facilement à disposition des habitants. Des décrets récents imposent la mise en place systématique de ces dispositifs d’individualisation des frais de chauffage ainsi que l’accès à l’information aux habitants.

Les frais de chauffage : quels dispositifs pour individualiser ?

Pour l’eau chaude, on peut utiliser un compteur classique placé sur la canalisation d’eau chaude de chaque appartement et répartir les frais en fonction des consommations.

Dans une chaufferie collective classique, on trouve en général plusieurs départs et retours de circuits qui irriguent des groupes de radiateurs. Mais plusieurs modes de distribution différents existent. Et les dispositifs techniques seront différents selon le type d’installation.

La distribution horizontale

Dans ce type d’installation, chaque appartement est alimenté par un circuit qui alimente l’ensemble des radiateurs qui en chauffent la surface. Dans ce cas, on compte à l’aide d’un compteur de chaleur l’énergie thermique qui a été délivrée dans le logement. Cette quantité de chaleur dépend de l’écart de température entre le départ et le retour de l’eau dans le circuit et du débit d’eau qui traverse l’ensemble des radiateurs.

La distribution verticale

Dans ce type d’installation, des colonnes verticales desservent pour chaque zone du bâtiment les radiateurs des différents étages. Un appartement est donc alimenté par plusieurs circuits différents. Dans ce cas le comptage individuel n’est pas possible.

 


On utilise alors des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) installés sur chaque radiateur. Ce sont de petits boitiers munis de deux sondes qui enregistrent la différence de température entre le radiateur et la pièce. La quantité de chaleur délivrée est estimée à partir de ces données.

Quel que soit le type de méthode, des correctifs peuvent continuer à être appliqués dans le calcul. En effet, il est bien sur plus facile de chauffer un appartement au sud et au 2e étage qu’un appartement nord au rez de chaussée.

Lire aussi : Et si on réhabilitait le chauffe eau solaire ?

Installations anciennes ou spécifiques

Dans certaines cas, un système de chauffage spécifique ou une distribution très complexe peuvent rendre impossible la mise en place de dispositifs de mesure adéquats à un prix raisonnable ( sans modification majeure du réseau hydraulique ou du système de distribution.) Dans ces situations, des dérogations sont possibles.

Mesurer et comprendre pour agir

L’accès à ces données qui sera obligatoire à partir d’octobre 2020 sera un avantage certain pour le locataire ou copropriétaire. Outre que la facturation des charges sera plus juste, il deviendra plus aisé de suivre ses consommations et, par conséquent d’évaluer les effets des actions d’économies d’énergie que chacun peut mettre en place. Un comportement vertueux sera  récompensé par des économies sur les charges.

Illustration bannière : En l’absence de compteurs individuels, la répartition des charges se fait conformément à votre règlement de copropriété © PIXEL to the PEOPLE
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