Dispositif Jeanbrun : faut-il souscrire une assurance loyers impayés quand le loyer est plafonné ?

Investir avec le dispositif Jeanbrun, c’est s’engager à louer un logement nu pendant au moins neuf ans, comme résidence principale du locataire, avec un loyer plafonné et des locataires sous plafonds de ressources. Lorsque l’achat est financé par un crédit, la mensualité est prélevée chaque mois, que le loyer soit réglé ou non.

Pourquoi 9 ans d’engagement changent la donne

Le Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, concerne les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Contrairement au Pinel, qui offrait le choix entre 6, 9 ou 12 ans, il impose une durée unique de neuf ans, avec trois niveaux de loyer plafonné : intermédiaire, social ou très social. Si l’engagement n’est pas respecté, l’avantage fiscal est remis en cause.

Le propriétaire ne peut pas relever le loyer au-delà du plafond pour absorber un mois sans rentrée, alors que la mensualité du prêt ne dépend pas du loyer perçu. Sur neuf ans, un seul locataire défaillant suffit à déséquilibrer le budget.

Les risques concrets sur la durée

Les loyers impayés

Un impayé se traite par étapes : relances, mise en demeure, puis procédure judiciaire. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend en principe les expulsions, ce qui peut allonger la période sans revenu. Le crédit, les charges de copropriété et la taxe foncière restent dus, d’où l’intérêt de souscrire une assurance pour loyers impayés.

Les dégradations du logement

Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Il peut ne pas suffire à remettre le logement en état.

Le départ anticipé du locataire et la vacance

Le locataire peut partir avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou dans certains cas, comme une mutation. Le logement doit rester loué en continu pendant neuf ans, avec un nouveau locataire respectant les mêmes plafonds de loyer et de ressources. Chaque mois de vacance pèse sur la trésorerie.

Bien choisir son locataire dès le départ

La première protection reste le dossier. Les assureurs demandent en général des revenus nets d’au moins 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises, soit un taux d’effort proche d’un tiers, justifiés par les bulletins de salaire et l’avis d’imposition. Le Jeanbrun ajoute un second filtre : les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond, fixé selon la zone, la composition du foyer et le niveau de loyer.

Se protéger avec une assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés, ou GLI, est un contrat souscrit par le bailleur. Si le locataire ne paie plus, l’assureur rembourse les loyers et charges non perçus. Pour un investissement en loi Jeanbrun, souscrire une assurance loyers impayés revient à sécuriser les entrées d’argent qui servent à rembourser le prêt pendant toute la durée de l’engagement.

Une GLI couvre généralement trois postes : les loyers et charges impayés, avec des plafonds de 70 000 à 120 000 euros selon les contrats et une durée d’indemnisation de 24 à 36 mois ; les dégradations au-delà du dépôt de garantie, souvent plafonnées entre 7 000 et 10 000 euros ; les frais de procédure, comme les honoraires d’huissier et d’avocat.

Avec un crédit en cours, l’indemnisation permet de continuer à rembourser les mensualités pendant la procédure sans puiser dans l’épargne. Le coût se situe entre 2 et 4 % du loyer annuel : pour un loyer de 700 euros charges comprises, soit 8 400 euros par an, la prime va de 168 à 336 euros, moins d’un demi-mois de loyer.

Le locataire doit répondre aux critères de l’assureur. La GLI ne se cumule pas avec une caution personnelle, sauf pour un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Avant de signer, comparez les plafonds, la durée d’indemnisation, la franchise et les exclusions.

Les autres solutions (Visale, caution) et leurs limites

Visale, la caution gratuite d’Action Logement, est la première alternative. Depuis le 6 janvier 2026, elle couvre les trois premières années du bail, soit 36 mensualités au maximum, et les dégradations jusqu’à deux mois de loyer charges comprises. Le loyer charges comprises est plafonné à 1 940 euros en Île-de-France, 1 575 euros dans les grandes agglomérations, en Corse et dans les DROM, 1 365 euros ailleurs. Sa limite pour un Jeanbrun tient à la durée : au bout de trois ans, la garantie s’éteint et le locataire doit refaire une demande, sans certitude de rester éligible.

La caution d’un proche, gratuite elle aussi, repose sur la solvabilité d’une seule personne, qui peut évoluer sur neuf ans.