Lorsqu’une propriété est enclavée, le droit de passage est autorisé. Il se peut qu’un propriétaire n’ait pas d’autre choix que de passer sur le terrain de son voisin pour accéder au sien.
La justice a donné raison à un propriétaire enclavé dans un arrêt rendu le 7 décembre 2022. Son habitation n’étant pas accessible en voiture, la Cour de cassation a jugé qu’il pouvait demander un droit de servitude à son voisin.
Quel droit de passage pour des habitants enclavés ?
D’ordinaire, un voisin n’est pas autorisé à traverser votre terrain. Cependant, certaines exceptions existent en France. C’est notamment le cas si l’un de vos voisins dispose d’un droit de passage sur votre terrain. En effet, le propriétaire d’un terrain isolé a le droit, sans autorisation de son voisin, de passer sur son terrain. Il y est autorisé s’il ne dispose d’aucun accès sur la voie publique pour parvenir à son habitation.
L’article 682 du Code civil reconnaît cette servitude. « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
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Des voisins interdisant l’accès
Mais dans une récente affaire de voisinage, des voisins refusent à ces habitants enclavés de passer sur leur terrain sauf à pied. Les voisins arguent que de tout temps c’est uniquement à pied que les habitants passaient rejoindre leur maison. De plus, ils indiquaient qu’il suffisait de se garer dans la rue proche de l’habitation. Enfin, le passage étant étroit, ces voisins ne souhaitaient pas entraver la circulation de véhicules de secours.
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La Cour de cassation a finalement donné raison aux habitants souhaitant obtenir une servitude. Selon la haute juridiction, « l’accès en véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation ». Ces habitants sont donc dans leur droit de réclamer l’accès en voiture jusqu’à leur maison, même si la rue est proche.
S’adresser à un notaire
En outre, le tribunal judiciaire peut être saisi dès lors qu’un voisin est récalcitrant au droit de servitude. Il faut noter que ces usages sont normalement spécifiés lors de la vente du bien par le notaire. D’un commun accord, les voisins peuvent décider quel sera précisément le passage. C’est généralement le trajet le plus court afin de ne pas perturber le voisin impacté.
Il est également possible de proposer une indemnité au voisin pour les nuisances occasionnées comme le bruit ou encore le vis-à-vis. Les deux voisins peuvent dans ce cas se rendre chez le notaire afin de clarifier tous ces éléments. Afin d’éviter tout désaccord, il est préférable de s’adresser à un notaire qui pourra établir un acte notarié. Notez que dans le cas d’un terrain difficile d’accès mais non enclavé, il est nécessaire d’obtenir l’aval du voisin pour le droit de passage.
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